Compare Listings

הנדל”ן לאן❓-ניתוח שוק הנדלן בישראל בעקבות הקורונה ◀️ / שלומי אלמליח

הנדל”ן לאן❓-ניתוח שוק הנדלן בישראל בעקבות הקורונה ◀️  / שלומי אלמליח

לאחרונה אני נתקל ברבים מהלקוחות/החברים/והעמיתים מהתחום שפנו אלי ושאלו אותי שאלות בסגנון; שלומי מה יהיה עם שוק הנדל”ן עכשיו? איך הקורונה השפיעה ותשפיע על השוק? האם המחירים הולכים לרדת או שהם יעלו? כדאי לקנות עכשיו או לא? ולכן החלטתי לרשום כאן בצורה מפורטת את אתגרי שוק הנדל”ן ומה צפוי לקרות בעקבות הקורונה.

ראשית נתחיל בזה שאיני נביא ואיש אינו יודע מה צופן העתיד, כל שיש לי הוא להעריך את כיוון השוק בהתאם לכלים שעומדים לרשותנו, לנתח ולהסיק מסקנות על בסיס הידע הקיים.
ואחרי שאמרנו את זה אפשר להתחיל.

שוק הנדל”ן בישראל כמעט והכפיל את עצמו בעשור האחרון, כשהממוצע הארצי עלה בין 2008-2016 בכ70%, וישנם אזורים שבהם הוא אף עלה מעל ל 100% בשנים אלו.
הסיבות לעלייה רבות ומגוונות, אשתדל להציג כמה מהם בקצרה.

אתחיל בצורך האובססיבי של האוכלוסיה בישראל לבעלות על בית/נכס בארץ ישראל. שחלקו הפסיכולוגי מושפע משנים רבות בגלות וגירוש יהודים מביתם לאורך הדורות, והמונח “לבנות בית בישראל” מקבל משמעות נוספת…
וחלק נוסף נובע בעקבות הטבות מיסוי, הקלות ופטורים משמעותיים שקיימים בשוק הדיור, בשונה מהשקעות כדוגמת שוק ההון וכדומה (ועל ההבדלים והשוני בינהם נרשום בפוסט נפרד).
נוצר אם כן מצב שכ-65% משקי בית בישראל גרים בדירות בבעלות.

נעבור לשיפור איכות החיים, עלייה בשכר, ובעיקר הכסף שהפך להיות נזיל, זמין, וזול. זאת ע”י מסגרות האשראי השונות וריביות המשכנתא שנמצאות בשפל כבר כמה שנים, מה שהופך קניית נכס לדבר זמין יותר, שסוחף אחריו גם את המשקיעים השונים שמעדיפים “השקעה בטוחה” בנכס ממשי של 4 קירות סביבם , שתמיד יוכלו לגשת לראות ולהרגיש את הכסף שהשקיעו ומספק להם תשואה של מספר אחוזים בנוסף לעליית הערך מידי שנה, מאשר להיות חשופים לשוקי ההון התנודתיים או לעסקים והשקעות אחרים שנחשבים “השקעה על הנייר”.

ובכל המצב הזה, ישראל מתברכת בכ 2% גידול אוכלוסיה טבעית מידי שנה, מה שמגדיל בכל שנה את מאגר האנשים שזקוקים לדירה, ואליהם נוספים מידי שנה הזוגות שמתגרשים ואחד הצדדים צריך לחפש בית נוסף וכד’.
נוסיף לזה גם את האוכלוסיה המבוגרת, שמשנה לשנה עולה תוחלת החיים אצלם.
ושלרגע לא נשכח את יהודי התפוצות שממשיכים לעלות לארץ מידי שנה. בנסיבות האלו, קיבלנו צורך גובר ומתמשך בדיור, כאשר הצורך והרצון לדירה גובר על כמות הבניה הקיימת, ואף הבניה החדשה לא מצליחה לאזן ולסגור את הפער. כלומר, נוצר מצב שבו כל שנה נוספים עוד אנשים המעוניינים בדירה, ומצד שני כמות הדירות יורדת – במצב הזה כשהביקוש גובר על ההיצע, נוצר טריגר לתחרות על כל דירה בין הקונים וזוהי הסיבה העיקרית לעליית המחירים.

בשנים האחרונות בוצעו ניסיונות על ידי הממשלה להורדת מחירי הדיור ע”י מגוון רעיונות ותוכניות חלקם נשארו בגדר רעיון כמו חוק מע”מ 0 ודומיו, וחלקם יצאו לפועל כמו תוכנית ‘מחיר למשתכן’ על כל צדדיה… מטרת התוכנית למשתכן הייתה להוריד את מחירי השוק (שיש שיגידו שהפך בועתי מידי), ולספק דירות בהנחות משמעותיות של מספר אחוזים דו ספרתי.
בפועל, הצליחה המדינה בעיקר למתן את העלייה, למעט תקופה קצרה שבה הייתה ירידה של אחוזים בודדים , מהלך שהעלות המשוערת שלו עלתה מעבר ל-7 מיליארד שקל.

והנה הגיעה קורונה.

מצד אחד הכלכלה נפגעה. רוב העסקים נמצאים בתקופה שיעדיפו לשכוח ומצמצמים בכח אדם ובהוצאות עד כמה שניתן.
איכות החיים נפגעה, ואין מה לדבר על טיסות לחו”ל כשהכאוס וחוסר הוודאות שולטים בשוק עם כ25% מובטלים, כשהערכות הם שלא לכולם יהיה לאן לחזור. צפוי לנו תהליך שייקח זמן לשוק להתאושש ממנו.
כשחלק ניכר מהאוכלוסיה בישראל חיים עם המינוס כדרך קבע, מספיק שתנחת עליהם הוצאה או חוסר הכנסה פתאומי של כמה אלפי שקלים כדי לשמוט את הקרקע מתחת לרגליהם, מה שאומר – שלצערנו יהיו כאלה שיאלצו בין היתר להחזיר את הדירה לבנק ואלו יוצאו לכינוס נכסים.
ובאשר למשקיעים – חלקם מעדיף לא לצאת עכשיו להרפתקאות מיותרות בתקופה של חוסר וודאות, וחלקם משכו כספים משוק ההון שעבר טלטלה בתהליך התפשטות הקורונה, וכרגע הם עם כסף ביד ומחפשים השקעות יותר יציבות בתחום הנדל”ן.
באשר ליהודי התפוצות – עלייה מתמדת בשיעור האנטישמיות בעולם, והיותה של מדינת ישראל מהמדינות הבטוחות בעלם ביחס לטיפול בקורונה במדינותיהם, גרמו לעלייה/חזרה ניכרת ארצה כבר עכשיו.

באשר לענף הבניה – הענף ספג מהלומה לא פשוטה, ולא כל חברות הבניה יצליחו להתאושש, מה שגורם להאטת קצב הבניה החדשה שגם ככה לא הצליחה להדביק את הפער ביחס לביקוש.

ומה עם מחיר למשתכן? ככל הנראה יסיים את דרכו בקרוב, הממשלה החדשה נמצאת כבר בגרעון הגדול בתולדות המדינה, וספק אם מצוקת הדיור תעמוד בראש סדר העדיפויות של הממשלה. (ואם כן, ככל הנראה יבטלו את מחיר למשתכן ויעברו למתן מענקים חד פעמים שיתגמלו מעבר למגורים בפריפריה אבל על זה נכתוב כבר בנפרד).

לסיכום:
נכון לעכשיו, הצפי בתקופת הקורונה הוא למצב שהשוק נמצא בקיפאון חלקי, ואולי אפילו נראה ירידת מחיר קלה בטווח הקצר, אבל בטווח הארוך המחיר צפוי לעלות. אם ניקח בחשבון את כל המשקיעים ומשפרי הדיור שיושבים כרגע על הגדר עד יחלוף זעם, וכל משקי הבית והזוגות הצעירים שיצטרפו לשוק בתום עידן מחיר למשתכן, לא רק שהביקוש גובר על ההיצע – אלא כמות הקונים שתכנס לשוק תיהיה גבוהה יותר משמעותית.
מקווה שהצלחתי לתת מענה למספר שאלות שסיקרנו אתכם ולתרום להעשרת הידע.

אם יש לכם עוד שאלות מוזמנים לשאול בשמחה ואשתדל להשיב עליהם.

שלומי אלמליח-יועץ נדל”ן.

 

img

ariyel m

Related posts

The Reality of Realty after the Corona

Alyssa Friedland writes about what she expects the real estate world in Jerusalem to look like when the Corona pandemic is over

Continue reading
by ariyel m
  • blog

Israeli mortgage rates on the rise

Mortgage interest rates in Israel shot up in February. The average rate on index-linked mortgages rose to 2.85%...

Continue reading
by remaxjerusalem
  • blog

Buying A Home in Jerusalem

Continue reading
by remaxjerusalem
Open chat